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来源：y39彩票软件2022-06-29 17:48

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地方国资囊中羞涩，青岛部分共有产权房陷尴尬境地******

　　近日来，一则青岛市城阳区共有产权房难交付的消息，受到业内广泛关注。

　　消息显示，年初有购房者在青岛城阳区区长信箱留言称，自己在两年前买了当地一项目的共有产权住房，首付款大约150万，当地一国资公司负责出资76万。等要交付时，开发商称市政公司没打款，因此不能交房，如果要退房需要缴纳20%的违约金，国资方面则称“没钱”。

　　城阳市政投资集团则回复称，城阳市投资集团现正在积极筹措资金，解决付款问题，已与购房者说明相关情况。另有类似市民留言称，自己购买的共有产权房2021年已审核通过并网签，但因市政投资公司还未支付首付款，导致2022年底交房时没能拿到钥匙。

　　该事件被关注到后，引发了业内关于共有产权房、及地方城投资金问题的讨论。那么，背后真相到底是怎样的？

　　区属人才购房政策

　　据当地房企人士告诉第一财经，网传内容确有此事，主要是地方国资资金支付的问题，退房违约金也是购房合同中约定的。“有项目涉及到的房源量较少，也有拖欠金额比较多的，此前当地有四家国资公司在做，目前就网传的这家有付款问题，其他三家都没事。”

　　值得注意的是，城阳区此次被关注到的共有产权住房，与传统意义上的不太一样。

　　一般而言，共有产权住房，是指政府提供政策支持，采用市场化方式建设筹集，限定套型面积、销售价格、使用和处分权利等，面向符合条件的居民供应，实行政府与购房人按份共有产权的住房。在拍地阶段，便会对相应地块的性质、售价、出让条件等作出规定。

　　而城阳区这类共有产权房，更类似对人才购房的支持政策，是该区独立出台、独立于青岛市人才住房政策的阶段性政策，此前曾在当地市场火爆过一段时间。

　　早在2020年3月，青岛市城阳区出台聚集人才的六条举措，其中针对人才“买房难”“买房贵”的难点，将不同层次的人才购房者与区属国有企业的产权比例进行划分，由区属国有企业垫付或赠予30%房款。按最初的设想，该政策将持续至2023年。

　　具体而言，可申请住房的人才包括从院士到大专学历等七类，属于一至四层次的人才，购房者与区属国企的产权比例为7：3，共有期限为8年；对于五至七层次人才购置人才共有产权住房的，购房者与区属国企的产权比例为7:3，共有期限为5年。

　　按照产权比例，个人承担购房总价款的70%、享有70%的产权，需要缴纳持有70%房屋产权的首付款，并作为按揭贷款抵押物；区属国企承担购房总价款的30%、享有30%的产权，由其自有资金或其他资金解决，该产权部分不作为人才个人按揭贷款抵押物。

　　据当地官媒当时发文，比如一套房子100万元：人才21万元+单位30万元+贷款49万元。人才首先付款21%，政策付款30%，剩下部分贷款，这样一来首付比例低，贷款还款压力也会减小。

　　共有产权到期后，一至四层次的人才，在城阳区范围内工作并享受共有产权政策满8年后，由人才个人提出申请，经区属国企同意、相关部门批准后，无偿赠送30%产权；五至七层次的人才，满5年后，由个人将区属国有企业持有的30%产权回购，回购价格按照“孰低”原则。

　　在实行一年多后，垫资问题对国企平台公司形成一定考验，有部分地产项目积极介入，与四大平台公司合力垫资；当时也有声音称，一些房企选择退出共有产权项目合作。不过，在2021年官方发布的名单中，该区有52个房地产在售住宅项目为人才共有产权住房认证项目。

　　提振楼市后暂时退场

　　城阳区共有产权房政策的发布，曾在当地楼市激起很大波澜。

　　据卓易数据，2019年的城阳楼市很压抑，成交为近5年最低，全年商品房成交14094套，商品住宅成交10331套。2020年实行共有产权以后，城阳楼市量价齐涨，2020年全年成交21216套，共有产权房成为城阳楼市的“强心剂”，外部因素引发需求提前释放。

　　青岛网上房产数据也显示，2020年全年，城阳区人才共有产权住房网签11000余套。在共有产权新政刺激下，2020年城阳区楼市异常亮眼，全年新房共成交24850套，成交面积2818985.65平方米，仅次于西海岸，且新房成交量占比全市总成交量的16%。

　　部分地产项目，也在该政策刺激下价格上扬，有项目从2019年年底的15500元/平方米涨到19000元/平方米，有项目从19年年底的毛坯12000元/平方米涨到15500元/平方米。当地还一度放宽人才购房的门槛，共有产权房购买人数再度增加，构成2021年该区楼市成交的主力。

　　不过从2021年下半年开始，城阳区人才共有产权政策出现收紧，取消五至七层次人才购置二套房政策，购置首套房政策不变。此外，随着共有产权购房者越来越多，四大平台即市政集团、城发集团、开投集团以及动投集团的资金压力有所增大，出现了让开发商垫资也即向后者借资的情况。

　　后来，本应在2023年结束的政策，提前按下暂停键。2022年4月，有购房者询问共有产权停止报名的问题，城阳区财政局回复称，因即将出台新的人才住房政策，为确保与新政策顺畅衔接，2022年3月31日起暂停人才共有产权住房政策。

　　同年8月，城阳区公布了新引进人才发放购房券实施方案(试行)，为2022年4月1日以后城阳区新引进就业、且在城阳区无商品住房的各类人才发放不等金额的购房券。

　　在整个青岛市层面，则存在有产权型人才住房政策，项目销售价格应按照不高于销售时点同区域商品住房售价的80%确定；以限定价格购买的面积，按照不同层次人才应享受的人才住房建筑面积标准核定，超出部分按照同区域商品住房价格购买。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，共有产权住房各地都有相应的管理办法，对建设、交付等各个环节都有硬性要求。青岛的案例更类似以共有产权的模式吸引人才、助力去库存，不过城投资金普遍紧张，不太可能持续出这么多钱，就导致因资金引发的一系列交付问题。

　　上海易居房地产研究院研究总监严跃进认为，过去经济形势好、政府财政状况好，此类问题较难放大。但问题是，当前经济压力增大，地方国资若无力承担相关责任，就会暴露出问题。从这个角度看，上述情况不会是个案，各地政府需要梳理共有产权背后的各类资金问题。

　　对城阳区乃至青岛楼市的问题，克而瑞则表示，当地市场即便有修复、也并不会突破2016年的高点，一是人口实现跨越式增长的概率不大，购房基数相对稳定，虽然前期出台政策，吸纳了一批人才落户、但“人户分离”现象比较严重。随着市场下行加剧，东南沿海核心一二线纷纷降低落户门槛，而所谓的人才新政并没有“先发优势”，前期吸纳的人才也有很大可能流入这些核心一二线。

　　此外，青岛、济南等地房价收入比均处于阶段性高位，2021年济南、青岛分别达到了8.6年和9.8年，居民整体购房难度不小。卓易数据最新统计显示，2023年1月，青岛新建商品房共计成交4460套，环比下降53.36%，同比下降47.32%，受疫情及春节影响，成交量环同比均“腰折”。

中新社70年丨从“海棠院”出发，他走在最前面******

　　“从47个开始”

　　1952年9月14日，44岁的廖承志走出家门，向东行二三百米，走进了“海棠院”。

▲《中新社人文地图》，章新新绘

　　“海棠院”是以种植海棠树而闻名的老四合院，坐落在北京东城区北新桥三条(以前叫“王大人胡同”)东头北侧的中侨委大院里，是清朝理郡王府的旧宅，距廖公家很近。他家小院东墙，开了一个小门，便于他到中侨委大院上下班。

　　当年，《乾隆京城全图》中，曾描绘过“海棠院”，它是康熙长孙住过17年的故居。近晚，日军占领北平，小院曾沦为伪满洲国使馆。1949年之后，原是中侨委的办公场所，后来成为筹备中国新闻社办公的地方。侨领庄希泉曾居于此。上世纪80年代，还曾是国务院港澳办的办公地。

　　1952年，夏末秋初。这一天，中侨委副主任廖承志来到“海棠院”，出席建立中国新闻社筹备会议，做动员讲话。当时，参加中国新闻社筹备工作的，共有47人，因此这篇讲话就被命名为：“从47个开始”。他说：“现在，你们有47个人，这在开头已经不算太少了。新华社起家的时候，才5个人嘛！”

　　打破关门主义

　　怎么样办好中国新闻社是筹建中国新闻社工作中必须解决的重大问题，廖公在讲话中向中国新闻社的同事发出了“打破关门主义，反对教条主义”的号召。

▲廖承志历史资料图片，中新社发

　　廖公特别强调，报道要“群众化一些”，要做到这一点就得解决两个问题：

　　第一，要使报纸能够办下去，但是现在有的人只求痛快，不顾政治后果，这是不对的。应该做到既能坚持立场，又能使报纸生存下去，否则是没有好处的。

　　第二，有些朋友很天真，不懂得时间、地点、条件的不同，不知道根据具体情况照搬国内的一套，是常常要犯错误的。

　　“应使华侨对中国新闻社有好感”，他说，“中国新闻社首先要解决消息的形式问题”，“要如何使华侨看了不会感到它一点生气也没有。要做的有分量，就应掌握华侨的特点，了解其困难，报道要有特色。”

　　筹建中国新闻社过程中，时近新中国成立三周年，中国新闻社组织了一批试播稿件，报送廖公审批。有一次，在一篇800字的综合报道稿件上，廖公批了6个字：“太长！太长！太长！”连用了三个惊叹号。

　　廖公在筹建中国新闻社初始，就为建构中新风格确立了基本路向：打破关门主义，反对教条主义，报道要“群众化”，为广大海外侨胞生存发展服务，为广大华侨报纸生存发展服务。

　　反对“文抄公”

　　从“海棠院”出来，西行不过一二百米，就到了原来中侨委的小礼堂。“文革”之前，中国新闻社的重要会议多曾在此举行。

　　1965年3月12日，廖公在这里接见中国新闻社分社会议代表并发表讲话。讲话主旨，非常鲜明，就是反对“文抄公”。

　　廖公特别强调，“中国新闻社是要把富有高度政治性的新闻，消化成为华侨中间、落后读者能吸收的东西。这就需要马列主义水平更高一些。‘文抄公’不是马列主义。正是这样，我说，中新社编辑部的立场观点、思想方法，应当有高度的马列主义，而形式是爱国主义”。“我们天天发出的消息，是不是上政治课？上政治课是对的，但不是教条主义的政治课。不是没有血肉的、无的放矢、‘文抄公’和教条主义的政治课。”

　　他说，“报道不要啰嗦、过长，要简短有力”，“中新社的报道，要根据马列主义的解说，把事实编排起来，要以思想理论的指导去摆事实，用事实讲道理，用事实讲话。中新社更要注重摆事实，以事实教育、团结华侨。”

　　对有些事情，廖公不主张对外公开报道。他一口气举了几个例子：

　　第一个例子，“反对封建迷信，如说‘大中华’(香烟包装盒)上两个华表是‘封建’；‘红双喜’(香烟包装盒)也要改，这是胡闹，不能报道”；

　　第二个例子，“宣传增产节约，不要去报道‘不买猪肉就是爱国’”；

　　第三个例子，在讲话现场，有同志问，对贫下中农的作用如何报道？廖公当即说，“中新社在一个时期，综合报道一下就可以了”，“如‘李双双’，在国内受欢迎，国外看不懂。”

　　廖公一再强调，“要提高通讯社的威望，切忌‘文抄公’。”他讲的“文抄公”，不仅仅指报道风格，也是说办好中国新闻社，要始终坚持爱国主义的报道方针。在当时，廖公的讲话振聋发聩，发人深省。

　　“听高调的人总是少数”

　　从原来中侨委小礼堂往北走，不远就到了中国新闻社旧办公楼。在旧办公楼的一楼，有一间面积不大的放映厅，可以坐四五十人。“文革”之后，中国新闻社复办，最初在小礼堂办公，上世纪80年代才搬到旧办公楼，小放映厅也成为中国新闻社举行内部会议的首选场地。

　　1981年2月26日，廖公在这里参加中国新闻社分社、记者站会议，发表即席讲话。讲话的主要内容是，中国新闻社的工作要“表现出极大的灵活性”。他说，要“最大限度地加以灵活应用，面对国外，主要面对海外华侨，还有中国血统已加入当地国籍的华人、港澳同胞、台湾同胞。它的工作对象还可以扩大到和这四种人有密切联系的外国朋友。”

　　他特别强调，“你们中国新闻社应表现出极大的灵活性，这个灵活性是讲面对着复杂的群众，你说它是中间的也可以，说它是中间落后的也可以，甚至是完全落后的也可以，但是我们必须争取他们。”

　　他反复叮嘱，“不要忘了一般群众，不太了解我们情况的人，你对他们唱高调，变成对牛弹琴了。所以还要看对象。注意针对性，才能够定合适的调子。要不然，情况不同，对象不同，你弹出来的声音还是一个样子，那就不太对头了。就外面的读者、群众来讲，还是两头小、中间大，这是一个规律。听高调的人总是少数。”

　　不穿“干部服” 要说“家常话”

　　这次讲话的背景是，当时中国新闻社刚刚恢复建制不久，业务发展日新月异，中国新闻社的同志都希望廖公出来讲话，把中国新闻社确定为“国家通讯社”。

　　廖公讲的第一个问题，就是“中新社是什么性质的通讯社”。他说，“中新社就是一个国家通讯社”，“不能认为中新社是同仁通讯社，也不能认为中新社仅仅对华侨宣传，就说它是一个杂牌通讯社”。

　　同时，他一再说，中国新闻社的报道“不要忘了一般群众”，不应该穿“干部服”，不应该像个官僚，不说官话，要会说家常话。对于怎样坚持和发扬中新社风格，在这篇讲话中，廖公阐述得很清楚，且反复地讲，苦口婆心，真是千叮咛、万嘱咐。这篇讲话是廖公到中国新闻社的最后一次公开讲话，也成为他对中国新闻社工作的“最后嘱托”。

　　孵出来的是鸡还是鸭？

　　廖公每一次到中国新闻社讲话几乎都没有讲稿，即席而谈，开门见山，不讲官话，没有套话，谈笑风生，诙谐幽默，提纲挈领。

　　从“海棠院”到小礼堂，再到小放映厅，廖公的这三次讲话，在中新风格三个不同的历史时期，回答了“我们是谁”、“从哪里来”、“将走向哪里”的重大问题，是中新风格生成、发展、成熟的历史样本。

　　始终不渝地坚持爱国主义报道方针，坚持党的实事求是、一切从实际出发的思想路线，坚持为海外广大侨胞服务，是廖公对外宣传思想活的灵魂，也是中国新闻社历经历史曲折获得的最重要的历史经验。

　　他不是中国新闻社的编辑记者，也未在中国新闻社担任过任何职务，甚至他的履历表上也没有他与中国新闻社历史渊源有关的文字记载。但一早一晚，他常常要听取中国新闻社工作的汇报。晚饭后，他有时还会到中国新闻社总编室，了解发稿情况，审看稿件。

　　1952年9月14日，“今天，中国新闻社成立了，算是母鸡下了蛋。但是这个蛋，孵出来的是鸡还是鸭，要靠大家的努力来决定”，“从47个开始”那篇著名的讲话之后，中国新闻社的队伍从“海棠院”出发，日益壮大，浩浩荡荡。七十年了，在这支队伍的最前面，一直走着一个人。那个人，就是廖承志先生。